Por Ian 
El alquiler de una vivienda es una de las relaciones legales más habituales y, al mismo tiempo, una de las que más conflictos genera. Subidas de precio, reparaciones, fianzas, duración del contrato o impagos son motivos frecuentes de disputa entre inquilinos y propietarios. Conocer qué dice la ley y cuáles son los derechos y obligaciones de cada parte es fundamental para evitar problemas y saber cómo actuar cuando surgen.
Esta guía legal te ofrece una visión clara y práctica sobre los aspectos clave del alquiler de vivienda: fianzas, actualizaciones de renta, duración del contrato, reparaciones y cómo proceder en caso de impago.
Derechos y obligaciones básicas en un contrato de alquiler
En un contrato de arrendamiento de vivienda existen dos partes con intereses distintos, pero con obligaciones legales claras:
- El propietario debe entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad y garantizar el uso pacífico durante toda la duración del contrato.
- El inquilino debe pagar la renta pactada, cuidar la vivienda y destinarla al uso acordado.
Aunque muchas condiciones se pactan libremente, la ley establece límites que no pueden vulnerarse, incluso aunque ambas partes hayan firmado el contrato.
La fianza del alquiler: cuánto es y cuándo se devuelve
¿Cuánta fianza puede pedir el propietario?
En los alquileres de vivienda habitual, la ley establece una fianza obligatoria equivalente a una mensualidad de renta. No es legal exigir una fianza mayor, aunque sí se pueden pactar garantías adicionales (aval bancario, depósito extra, seguro de impago), siempre que no sean abusivas.
La fianza sirve para cubrir:
- Daños en la vivienda
- Impagos de suministros
- Rentas pendientes al finalizar el contrato
No puede utilizarse libremente durante el alquiler salvo acuerdo entre las partes.
¿Cuándo debe devolverse la fianza?
Una vez finalizado el contrato y entregadas las llaves, el propietario dispone de un mes para devolver la fianza. Si hay desperfectos o deudas, podrá descontarlos, pero debe justificarlos.
Si la fianza no se devuelve en plazo sin causa justificada, el inquilino puede reclamarla e incluso exigir intereses.
Subidas de alquiler: qué es legal y qué no
Uno de los conflictos más habituales en el alquiler es la actualización del precio.
Durante el contrato
La renta solo puede actualizarse si el contrato lo permite expresamente. Si no hay cláusula de actualización, el precio no puede subirse.
Cuando se actualiza:
- Debe hacerse una vez al año
- Debe respetar los límites legales vigentes
- Debe notificarse por escrito
Las subidas automáticas o sin aviso previo no son válidas.
Al renovar o firmar un nuevo contrato
Al finalizar el contrato, el propietario puede proponer un nuevo precio, pero no siempre puede hacerlo libremente, especialmente en zonas tensionadas o cuando existen límites legales temporales.
Aceptar una subida desproporcionada sin revisar la legalidad puede suponer pagar más de lo permitido.
Duración del contrato de alquiler
Duración mínima legal
Aunque el contrato establezca una duración inferior, la ley protege al inquilino con una duración mínima obligatoria:
- Si el propietario es persona física: hasta 5 años
- Si es persona jurídica: hasta 7 años
Durante este tiempo, el inquilino puede permanecer en la vivienda siempre que cumpla con sus obligaciones.
Prórrogas y desistimiento
El contrato se prorroga automáticamente si ninguna de las partes comunica lo contrario dentro del plazo legal.
El inquilino puede desistir del contrato:
- Tras los primeros 6 meses
- Avisando con al menos 30 días
- Pagando indemnización solo si el contrato lo prevé
El propietario, en cambio, tiene muchas más limitaciones para recuperar la vivienda.
Reparaciones: quién paga qué en un alquiler
Las reparaciones son una de las principales fuentes de conflicto entre inquilinos y propietarios. La clave está en distinguir el tipo de reparación.
Reparaciones a cargo del propietario
El propietario debe asumir todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, siempre que no sean culpa del inquilino. Entre ellas:
- Averías estructurales
- Problemas graves de fontanería o electricidad
- Calefacción, agua caliente o humedades
- Electrodomésticos incluidos en el contrato
Negarse a realizar estas reparaciones puede dar derecho al inquilino a reclamar o incluso a resolver el contrato.
Reparaciones a cargo del inquilino
El inquilino debe hacerse cargo de las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario, como:
- Cambio de bombillas
- Enchufes sueltos
- Persianas descolgadas por uso
- Desgaste normal por utilización
También será responsable de los daños causados por mal uso o negligencia.
¿Y si la reparación es urgente?
En caso de reparación urgente que no pueda esperar (por ejemplo, una fuga de agua), el inquilino puede realizarla y exigir el reembolso, siempre que informe al propietario lo antes posible y conserve las facturas.
Cómo actuar ante impagos de alquiler
El impago de la renta es la situación más delicada del alquiler y requiere actuar con rapidez y cabeza fría.
Si eres propietario
Ante un impago:
- Contacta con el inquilino para confirmar si es un problema puntual
- Requiere el pago por escrito (burofax o medio fehaciente)
- Si no hay solución, inicia el procedimiento legal cuanto antes
Retrasar la acción solo agrava el problema. El procedimiento habitual es el desahucio por impago, que permite recuperar la vivienda y reclamar las cantidades debidas.
Si eres inquilino
Si atraviesas dificultades económicas:
- Comunícalo cuanto antes al propietario
- Intenta negociar un aplazamiento o fraccionamiento
- No ignores los avisos ni las notificaciones
Dejar de pagar sin comunicación puede acabar en desahucio incluso aunque después se quiera regularizar la situación.
Errores frecuentes en los alquileres
Tanto inquilinos como propietarios cometen errores que generan conflictos innecesarios:
- No leer el contrato antes de firmar
- Aceptar cláusulas abusivas
- No documentar el estado inicial de la vivienda
- Pactar condiciones verbales
- Actuar tarde ante incumplimientos
Un contrato claro y una actuación diligente evitan la mayoría de los problemas.
Conclusión
Alquilar una vivienda no es solo un acuerdo económico, sino una relación legal con derechos y obligaciones para ambas partes. Conocer qué dice la ley sobre fianzas, subidas de alquiler, duración del contrato, reparaciones e impagos permite prevenir conflictos y actuar con seguridad cuando surgen problemas.
Tanto si eres inquilino como propietario, la información legal es tu mejor herramienta para proteger tus intereses y evitar situaciones costosas.
Muy útil tanto si alquilas como si eres propietario. Resuelve dudas que nadie explica cuando firmas el contrato.